الفرق ببساطة
الأقساط المتساوية: بتدفع نفس المبلغ كل فترة من أول قسط لآخر قسط. لو الوحدة 12 مليون على 12 سنة، بتدفع مليون في السنة، ثابت.
الأقساط المتزايدة (Back-loaded): القسط بيبدأ منخفض وبيكبر تدريجيًا كل سنة أو كل فترة. ممكن تبدأ بـ 600 ألف في السنة الأولى وتوصل مليون ونص في السنة الأخيرة.
المطوّرين بيقدّموا التانية عشان تخفض حاجز الدخول — تقدر تشتري وحدة أكبر مما ميزانيتك الحالية تسمح، على أساس إن دخلك هيزيد مع الوقت.
الفخ الأول: القسط الثابت بيرخص كل سنة
دي النقطة اللي بتغيب عن أغلب المشترين. التضخم في مصر حوالي 14.6% سنويًا. معنى ده إن قسط الـ 100,000 جنيه اللي بتدفعه النهارده، قيمته الحقيقية بعد 5 سنين هتبقى حوالي 50,000 جنيه بمقاييس النهارده.
فالقسط الثابت في خطة طويلة بيخف عليك فعليًا كل سنة، حتى لو الرقم مش بيتغير. وده لصالحك — بشرط إن دخلك يزيد بمعدل قريب من التضخم.
والقسط المتزايد بيعمل العكس جزئيًا: بيبدأ خفيف بس بيكبر بالرقم، فالتخفيف الطبيعي اللي كان التضخم هيعمله بيتاكل.
الفخ التاني: الخصم اللي جوه الخطة القصيرة
هنا الجزء العملي. في السوق المصري، المطوّرين بيربطوا الخصم بالمدة: كل ما تقصّر المدة، تاخد خصم أكبر على السعر.
خد مثال حقيقي من السوق: مشروع بيقدّم خطة 15 سنة بأقساط متساوية، أو خطة 12 سنة بأقساط متزايدة وخصم 21% على السعر.
الخطة الأولى قسطها الشهري أقل، فبتبان أرخص. لكن لما تحسب تكلفة التمويل الحقيقية في كل خطة، هتلاقي الخطة الطويلة بتكلفك ما يقارب 18.4% سنويًا، والخطة الأقصر بخصمها بتكلفك حوالي 16.4%.
يعني الخطة اللي قسطها أعلى هي فعليًا الأرخص.
الطريقة اللي تحسب بيها ده بنفسك موجودة خطوة بخطوة في خصم الكاش في العقارات — بيوفرلك كام فعلًا.
طب أنهي واحدة تناسبك؟
اختار المتزايدة لو: دخلك في مرحلة نمو (بداية مشوار مهني، شغل بيكبر) · عايز تدخل بوحدة أكبر من ميزانيتك الحالية · عندك التزامات تانية دلوقتي هتخف بعد سنتين تلاتة.
اختار المتساوية لو: دخلك ثابت أو قريب من التقاعد · بتحب التخطيط المالي المستقر وتعرف رقمك بالظبط لآخر يوم · شايف إن التضخم هيفضل مرتفع، فالقسط الثابت هيرخص عليك مع الوقت.
وفي الحالتين: قارن الخطتين على أساس السعر النهائي بعد الخصم، مش على أساس القسط الأول. الفرق بينهم في السعر الكلي بيوصل ملايين في الوحدات الكبيرة.
حاجة أخيرة: المرونة بتفرق
قبل ما توقّع، اسأل سؤالين مهمين:
هل أقدر أسدد مبكرًا؟ وإذا سددت جزء مقدمًا، هل بياخد خصم؟ في مشاريع بتديك خصم على السداد المعجّل، ودي ميزة حقيقية لو دخلك تحسّن فجأة.
هل أقدر أغيّر الخطة بعد التعاقد؟ الإجابة غالبًا "لأ"، وعشان كده القرار ده بيتاخد مرة واحدة ولازم يتحسب صح من الأول.
الخلاصة
القسط الأقل النهارده مش معناه التكلفة الأقل في النهاية. المعيار الصح هو السعر الكلي بعد الخصم وتكلفة التمويل المستترة، والاتنين بتقدر تحسبهم بأرقام بسيطة تطلبها من المندوب.
خطط السداد في مشاريع مدينة مصر بتغطي النوعين — تلالا بتقدّم خطة 15 سنة متساوية أو 12 سنة بخصم، و بترفلاي و سراي بخطط متزايدة بمقدم يبدأ من 1.5%.
اطلب مقارنة الخطتين على وحدة محددة وهنبعتلك الأرقام كاملة.