ثانيًا: وديعة الصيانة بتتحسب إزاي؟
الوديعة بتتحدد كنسبة من سعر الوحدة، والنطاقات السائدة في السوق المصري:
المشاريع البسيطة — من 3% إلى 5% من سعر الوحدة.
المشاريع المتوسطة — من 5% إلى 7%.
الكمبوندات الراقية — من 7% إلى 10%.
عشان الأرقام تبقى ملموسة، خد وحدة بـ 5,000,000 جنيه: الوديعة هتتراوح بين 150,000 و250,000 في المشروع البسيط، وبين 250,000 و350,000 في المتوسط، وبين 350,000 و500,000 في الكمبوند الراقي.
نص مليون جنيه مش رقم تكتشفه يوم الاستلام. لازم يكون في الحسبة من أول يوم.
ثالثًا: وهل الوديعة بترجع؟
ودي أكتر نقطة فيها لبس، فخليني أقولها بوضوح:
المفروض إنها ترجع. الفكرة الأساسية من الوديعة إنها أمانة بتموّل الصيانة لحد ما اتحاد الشاغلين (اتحاد الملاك) يتكوّن ويستلم إدارة المشروع — وده عادة بيحصل بعد سنتين لتلاتة من التسليم. وقتها المفروض المبلغ المتبقي يتحوّل للاتحاد أو يرجع للملاك، مع العائد البنكي لو كان متودّع.
بس ده بيعتمد على العقد. الشرط اللي بيحكم فعليًا هو المكتوب في عقدك إنت، مش العرف العام. وفي مشاريع بيكون منصوص إن الوديعة غير مستردة، وفي مشاريع تانية بترجع بشروط.
⚠️ فالسؤال اللي لازم تسأله حرفيًا للمندوب — وتطلب إجابته مكتوبة في العقد: "وديعة الصيانة دي مستردة ولا لأ، وإمتى، وبأي شروط؟" ولو الإجابة كانت شفهية بس، اعتبرها غير مستردة في حسبتك.
رابعًا: رسوم الخدمات السنوية بتتحسب إزاي؟
في تلات طرق شائعة، ومهم تعرف مشروعك ماشي بأنهي واحدة:
بالمتر. الطريقة الأشهر، وبتدور حوالي 10 جنيه للمتر شهريًا. يعني وحدة 150 متر تكلفتها حوالي 1,500 جنيه في الشهر.
قسط ثابت شهري بيتحدد مع شركة الإدارة بغض النظر عن المساحة.
تحصيل سنوي مقدم، أو خصم من وديعة الصيانة نفسها.
ومن حيث التكلفة الفعلية: المشاريع الاقتصادية والمتوسطة بتتراوح بين 200 و600 جنيه شهريًا وبتغطي النظافة والإنارة الأساسية بس. والكمبوندات الراقية بتوصل من 1,000 لـ 3,000 جنيه شهريًا وبتشمل الأمن والصيانة الدورية وإدارة المرافق والنوادي وحمامات السباحة.
خامسًا: البند اللي بيتنسى — الرسوم بتزيد
رسوم الخدمات مش ثابتة مدى الحياة. هي مربوطة بتكلفة التشغيل الفعلية — رواتب الأمن والنظافة، الكهرباء، قطع الغيار — وكل دي بتزيد مع التضخم.
يعني الـ 1,500 جنيه اللي بتدفعها النهارده ممكن تبقى 3,000 بعد خمس سنين. وده طبيعي ومش استغلال، بس لازم يكون في حسبتك خصوصًا لو بتشتري بغرض التأجير — لأن الرسوم دي بتتخصم من صافي عائدك.
والحسبة الصح للعائد الإيجاري هي: الإيجار السنوي ناقص رسوم الخدمات ناقص فترات الفراغ، مش الإيجار لوحده.
سادسًا: الأسئلة اللي تسألها قبل التوقيع
خمس أسئلة بتوفّر عليك مفاجآت:
واحد: وديعة الصيانة كام بالظبط، ونسبتها من إيه — سعر الوحدة الأصلي ولا بعد الخصومات؟
اتنين: بتتدفع إمتى — عند التعاقد ولا عند الاستلام؟ (الأنسب ليك إنها تتدفع عند الاستلام، لأنها مرتبطة بفترة صيانة بتبدأ بعد التسليم — مش منطقي تدفع صيانة لحاجة لسه مستلمتهاش.)
تلاتة: مستردة ولا لأ، وتحت أي شروط، وده مكتوب في العقد فين؟
أربعة: رسوم الخدمات السنوية كام، وبتتحسب بالمتر ولا مبلغ ثابت؟
خمسة: إيه اللي بتغطيه الرسوم بالظبط، وإيه اللي مستثنى منها؟ (فيه مشاريع الأمن والنظافة داخلين، والنادي والجيم برسوم منفصلة.)
الخلاصة
رسوم الصيانة مش بند هامشي — الوديعة لوحدها ممكن تكون 7% إلى 10% من سعر الوحدة في الكمبوندات الراقية، ورسوم الخدمات بتفضل معاك طول عمر الوحدة وبتزيد مع الوقت.
والقاعدة العملية بسيطة: ضيف الوديعة على سعر الوحدة لما تقارن بين مشروعين، واطرح رسوم الخدمات من العائد لما تحسب استثمار. المشروع الأرخص في السعر المعلن مش دايمًا الأرخص في التكلفة الحقيقية — وده نفس المبدأ اللي شرحناه في أرخص كمبوند في القاهرة الجديدة.
ولو بتقارن مشاريع دلوقتي، تقدر تشوف تفاصيل الوحدات وخطط السداد في سراي و تاج سيتي و تلالا — و اسألنا عن رسوم الصيانة في أي مشروع وهنجاوبك بالرقم المكتوب في العقد.